Powered by « 追悼 | メイン | IAES／建築教育国際会議 »
2009年07月06日
ネクステージ兵庫尼崎 グランドオープン！
2009年7月4日（土） ネクステージ兵庫尼崎 グランドオープン！
高級回転寿司屋から中古車ディーラーへの華麗なる転身。
photo: Mari I.
昨年9月15日の函館市場尼崎浜田店閉店以来、空き店舗状態が続いていた「こいつ」がようやく新装オープンした。
9ヶ月半（291 日）ぶりの再オープン。
新たな事業者は、株式会社ネクステージ。 30代半ばの社長が率いる、平均年齢26.4歳の若くて元気な企業である。この３年間で年商60億から103億円と大躍進中。 仕入れに長けているようで、ポルシェのボクスターが100万円台、と結構な低価格で販売している。 車の買い替えを検討している方は是非ご来店下さい。
■タイムイズマネー
さて、不動産運用会社としては、契約期間にして約9ヶ月（263日間）のロスを発生させたことになる。概観すると、最初の３ヶ月は新しいテナントを探す期間、次の３ヶ月間は契約内容その他の調整、最後の３ヶ月間で改装工事の設計・施工・オープン準備、といったところだろうか。
もし、テナントの業種や経済条件等に全くこだわらなければ、空き店舗期間を最短３ヶ月に短縮できたかも知れない。 現実は多少複雑なので安易な簡略化はできないが、上記のこだわりによる機会ロスを仮に試算すると、回収期間にして約２年間となる。まさにタイムイズマネー。函館市場が４年半だったことを鑑みると、結構きわどい時間の使い方だったのかも知れない。
「こだわり」によって獲得したものを、もう一度精査し明文化する必要がある。
■空き店舗所有にかかる費用
窓ガラス養生用のプラスチックダンボール設置、7.2万円
敷地内への侵入防止用フェンス設置、41.1万円
同レンタル料、5万円/月（→8ヶ月で40万円）
上記３つを合わせて、月額換算にすると、約11万円/月
セコム（火災監視サービス）、約1万円/月
セコム使用に伴う電気代
セコム使用に伴う電話代
空き家の火災保険、約0.3万円/月
土地建物の固定資産税+都市計画税、約○○万円/月
金融資産と違って、手間はかかるは、資産税はかかるは。。
面白かったのは、空き家の火災保険。 飲食店舗の時と比べると保険料は半額になったのだが、さて、今回、物販店舗として再オープンするといったいいくらに上がるのだろうかとわくわくしていたら、保険料は据え置きとのこと。 要は、空き家と物販店舗の火災発生確率は同じということか？ 納得できるような出来ないような。。
■表層と深層 (To be continued.)
投稿者 Kohei_Kashimoto : 2009/07/06 Mon 11:29
トラックバック
このエントリーのトラックバックURL：
http://kk-designstudio.main.jp/cgi/mt/mt-tb.cgi/606